Capcana imobiliara de 30 de ani a Americii

Niciuna dintre acestea, desigur, nu este o problema pentru persoanele care detin deja case. Acestea au fost protejate de cresterea ratelor dobanzilor si, intr-o anumita masura, de cresterea preturilor de consum. Casele lor valoreaza mai mult ca niciodata. Costurile lunare ale locuintelor sunt, in cea mai mare parte, blocate.

Motivul acestei diviziuni – o mare parte din ea, oricum – este o caracteristica unica, omniprezenta a pietei imobiliare din SUA: ipoteca cu rata fixa ​​pe 30 de ani.

Acea ipoteca a fost atat de comuna de atata timp incat poate fi usor sa uiti cat de ciudat este. Deoarece rata dobanzii este fixa, proprietarii de case pot sa-si inghete platile lunare ale imprumuturilor pentru pana la trei decenii, chiar daca inflatia creste sau ratele dobanzilor cresc. Dar pentru ca majoritatea creditelor ipotecare din SUA pot fi platite anticipat fara penalitati, proprietarii pot pur si simplu refinanta daca ratele scad. Cumparatorii beneficiaza de toate beneficiile unei rate fixe, fara niciun risc.

„Este un pariu unilateral”, a spus John Y. Campbell, un economist de la Harvard, care a sustinut ca ipoteca pe 30 de ani contribuie la inegalitate. „Daca inflatia creste mult, creditorii pierd, iar debitorii castiga. In timp ce daca inflatia scade, imprumutatul doar refinanteaza.”

Nu asa stau lucrurile in alta parte in lume. In Marea Britanie si Canada, printre altele, ratele dobanzilor sunt in general fixe doar pentru cativa ani. Aceasta inseamna ca durerea ratelor mai mari este raspandita mai uniform intre cumparatori si proprietarii existenti.

In alte tari, cum ar fi Germania, creditele ipotecare cu rata fixa ​​sunt comune, dar debitorii nu se pot refinanta cu usurinta. Aceasta inseamna ca noii cumparatori se confrunta cu costuri mai mari de imprumut, dar la fel sunt proprietarii de multa vreme care au cumparat cand ratele erau mai mari. (Danemarca are un sistem comparabil cu cel al Statelor Unite, dar avansurile sunt in general mai mari si standardele de creditare mai stricte.)

Doar Statele Unite au un sistem atat de extrem de castigatori si invinsi, in care noii cumparatori se confrunta cu costuri de imprumut de 7,5% sau mai mult, in timp ce doua treimi dintre detinatorii de credite ipotecare existenti platesc mai putin de 4%. La o casa de 400.000 USD, aceasta este o diferenta de 1.000 USD in costurile lunare ale locuintei.

„Este o piata bifurcata”, a spus Selma Hepp, economist sef la site-ul imobiliar CoreLogic. „Este o piata a celor care au si cei care nu au.”

Nu este doar faptul ca noii cumparatori se confrunta cu dobanzi mai mari decat proprietarii existenti. Este ca sistemul ipotecar din SUA ii descurajeaza pe proprietarii existenti sa-si puna casele pe piata – pentru ca, daca se muta in alta casa, vor trebui sa renunte la dobanzile lor scazute si sa obtina o ipoteca mult mai costisitoare. Multi aleg sa ramana pe loc, hotarand ca pot trai fara dormitorul suplimentar sau pot suporta naveta lunga putin mai mult.

Rezultatul este o piata imobiliara care este inghetata. Cu putine case pe piata – si inca mai putine la preturi pe care si le pot permite cumparatorii – vanzarile de case existente au scazut cu peste 15% in ultimul an, la cel mai scazut nivel din peste un deceniu. Multi din generatia mileniala, care se luptau deja sa patrunda pe piata imobiliara, descopera ca trebuie sa astepte inca mai mult pentru a-si cumpara primele case.

„Accesibilitatea, indiferent de modul in care o definiti, este practic la cel mai rau punct de cand ratele ipotecarelor erau in adolescenta” in anii 1980, a spus Richard K. Green, directorul Centrului Lusk pentru Imobiliare de la Universitatea din California de Sud. „In mod implicit, dam preferinta titularilor in fata oamenilor noi si nu vad niciun motiv anume care ar trebui sa fie cazul.”

Un „accident istoric”

Povestea ipotecii de 30 de ani incepe in Marea Depresiune. La acea vreme, multe credite ipotecare aveau termene de 10 ani sau mai putin si, spre deosebire de ipotecile de astazi, nu se „autoamortizau” – ceea ce inseamna ca, in loc sa plateasca treptat principalul imprumutului impreuna cu dobanda in fiecare luna, imprumutatii datorau capitalul integral la sfarsitul mandatului. In practica, asta insemna ca debitorii ar trebui sa faca o noua ipoteca pentru a-l achita pe cel vechi.

Acel sistem a functionat pana cand nu a functionat: cand sistemul financiar s-a confiscat si valoarea caselor s-a prabusit, debitorii nu si-au putut reinnoi imprumuturile. La un moment dat, la inceputul anilor 1930, aproape 10 la suta din casele din SUA erau blocate, conform cercetarii domnului Green si a unui coautor, Susan M. Wachter de la Universitatea din Pennsylvania.

Ca raspuns, guvernul federal a creat Home Owners’ Loan Corporation, care a folosit obligatiuni garantate de guvern pentru a cumpara credite ipotecare neplatite si a le reemite ca imprumuturi pe termen lung cu rata fixa. (Corporatia a jucat, de asemenea, un rol esential in crearea sistemului de redline care a impiedicat multi americani de culoare sa cumpere case.) Apoi, guvernul a vandut acele ipoteci investitorilor privati, nou creata Administratie Federala pentru Locuinte oferind asigurare ipotecara, astfel incat acei investitori sa cunoasca imprumuturile pe care le aveau. cumpararea ar fi platita.

Sistemul de credite ipotecare a evoluat de-a lungul deceniilor: The Home Owners’ Loan Corporation a lasat locul lui Fannie Mae si, mai tarziu, lui Freddie Mac – companii nominale private al caror sprijin implicit din partea guvernului federal a devenit explicit dupa ce bula imobiliara a izbucnit la mijlocul anilor 2000. Proiectul de lege GI a condus la o extindere si liberalizare uriasa a sistemului de asigurari ipotecare. Criza economiilor si imprumuturilor din anii 1980 a contribuit la cresterea titlurilor garantate cu ipoteci ca sursa principala de finantare pentru imprumuturile pentru locuinte.

Pana in anii 1960, ipoteca pe 30 de ani a aparut ca modalitatea dominanta de a cumpara o casa in Statele Unite – si, in afara de o scurta perioada din anii 1980, a ramas asa de atunci. Chiar si in timpul apogeului bulei imobiliare de la mijlocul anilor 2000, cand milioane de americani au fost atrasi de credite ipotecare cu dobanda ajustabila, cu rate „teaser” scazute, o mare parte a debitorilor a optat pentru credite ipotecare cu termen lung si rate fixe.

Dupa izbucnirea bulei, ipoteca cu rata ajustabila aproape a disparut. Astazi, aproape 95% dintre creditele ipotecare existente in SUA au rate fixe ale dobanzii; dintre acestea, mai mult de trei sferturi sunt pentru termene de 30 de ani.

Nimeni nu si-a propus sa faca din ipoteca pe 30 de ani standardul. Este „un pic un accident istoric”, a spus Andra Ghent, economist la Universitatea din Utah, care a studiat piata creditelor ipotecare din SUA. Dar, intentionat sau altfel, guvernul a jucat un rol central: nu exista nicio modalitate prin care majoritatea americanilor din clasa de mijloc nu ar putea convinge o banca sa le imprumute un multiplu din venitul lor anual la o rata fixa ​​fara o forma de garantie guvernamentala.

„Pentru a acorda imprumuturi pe 30 de ani, trebuie sa ai o garantie guvernamentala”, a spus Edward J. Pinto, membru senior la American Enterprise Institute si critic conservator de multa vreme al ipotecii pe 30 de ani. „Sectorul privat nu ar fi putut face asta de unul singur.”

Pentru cumparatorii de case, ipoteca pe 30 de ani este o afacere incredibila. Ei ajung sa se imprumute cu o rata subventionata – adesea in timp ce depun relativ putin din banii lor.

Dar dl. Pinto si alti critici atat din dreapta cat si din stanga sustin ca, desi ipoteca pe 30 de ani ar fi putut fi buna pentru cumparatorii de case individual, nu a fost nici pe departe atat de buna pentru proprietatea americana in general. Facand mai usor de cumparat, sistemul de credite ipotecare subventionat de guvern a stimulat cererea, dar fara o atentie aproape atat de mare pentru asigurarea unei oferte mai mari. Rezultatul este o criza a accesibilitatii care precede cu mult cresterea recenta a ratelor dobanzilor si o rata de proprietate care nu este remarcabila pentru standardele internationale.

„De-a lungul timpului, rata fixa ​​pe 30 de ani, probabil, pur si simplu erodeaza accesibilitatea”, a spus Skylar Olsen, economist sef al site-ului imobiliar Zillow.

Cercetarile sugereaza ca sistemul de credite ipotecare din SUA a sporit si inegalitatea rasiala si economica. Imprumutatii mai bogati tind sa fie mai sofisticati din punct de vedere financiar si, prin urmare, mai probabil sa refinanteze atunci cand fac acest lucru ii economiseste bani – ceea ce inseamna ca, chiar daca imprumutatii incep cu aceeasi rata a dobanzii, in timp apar decalaje.

„In special, debitorii de culoare si hispanici sunt mai putin probabil sa-si refinanteze imprumuturile”, a spus Vanessa Perry, profesor la Universitatea George Washington, care studiaza consumatorii de pe pietele imobiliare. „Exista o pierdere de capital in timp. Ei platesc in exces.”

„Cine simte durerea?”

Hillary Valdetero si Dan Frese se afla pe parti opuse ale marii diviziuni ipotecare.

Doamna Valdetero, in varsta de 37 de ani, si-a cumparat casa din Boise, Idaho, in aprilie 2022, tocmai la timp pentru a bloca o rata a dobanzii de 4,25% la ipoteca ei. Pana in iunie, ratele se apropiau de 6%.

„Daca as fi asteptat trei saptamani, din cauza ratei dobanzii, as fi fost scos din pret”, a spus ea. „Nu as putea atinge o casa cu ceea ce este acum.”

Domnul Frese, in varsta de 28 de ani, s-a mutat inapoi in Chicago, orasul sau natal, in iulie 2022, in timp ce ratele isi continuau marsul ascendent. Un an si jumatate mai tarziu, domnul Frese locuieste cu parintii sai, economisind cat de mult poate in speranta de a-si cumpara prima casa – si urmarind cresterea ratelor indepartand acest vis.

„Cronologia mea, trebuie sa ma intind cel putin inca un an”, a spus domnul Frese. „Ma gandesc la asta: as fi putut face ceva diferit?”

Averile divergente ale doamnei Valdetero si ale domnului Frese au implicatii dincolo de piata imobiliara. Ratele dobanzilor sunt instrumentul principal al Rezervei Federale pentru a controla inflatia: atunci cand imprumutul devine mai scump, gospodariile ar trebui sa isi retraga cheltuielile. Dar creditele ipotecare cu rata fixa ​​atenueaza efectul acestor politici – ceea ce inseamna ca Fed trebuie sa devina si mai agresiva.

„Cand Fed creste ratele pentru a controla inflatia, cine simte durerea?” a intrebat domnul Campbell, economistul de la Harvard. „Intr-un sistem de credit ipotecar cu rata fixa, exista tot acest grup de proprietari existenti care nu simt durerea si nu primesc lovitura, asa ca cade asupra cumparatorilor de case noi”, precum si a chiriasilor si a firmelor de constructii.

Dl Campbell sustine ca exista modalitati in care sistemul ar putea fi reformat, incepand cu incurajarea mai multor cumparatori sa aleaga credite ipotecare cu rata ajustabila. Ratele mai mari ale dobanzilor fac asta, dar foarte lent: ponderea cumparatorilor care au optat pentru optiunea ajustabila a crescut pana la aproximativ 10%, de la 2,5% la sfarsitul anului 2021.

Alti critici au sugerat schimbari mai ample. Dl. Pinto a propus un nou tip de credit ipotecar cu durate mai scurte, rate ale dobanzii variabile si avans minime – o structura despre care sustine ca ar imbunatati atat accesibilitatea, cat si stabilitatea financiara.

Dar, in practica, aproape nimeni nu se asteapta ca ipoteca pe 30 de ani sa dispara in curand. Americanii detin datorii ipotecare de 12,5 trilioane de dolari, mai ales in imprumuturi cu rata fixa. Sistemul existent are o circumscriptie incorporata enorma – si enorm de bogata – ai carei membri sunt siguri ca vor lupta impotriva oricarei schimbari care ameninta valoarea celui mai mare bun al lor.

Ceea ce este mai probabil este ca piata imobiliara inghetata sa se dezghete treptat. Proprietarii vor decide ca nu mai pot amana vanzarea, chiar daca asta inseamna un pret mai mic. Cumparatorii, de asemenea, se vor adapta. Multi meteorologi prevad ca chiar si o mica scadere a dobanzilor ar putea aduce o crestere mare a activitatii – un credit ipotecar de 6 la suta s-ar putea sa nu sune atat de rau.

Dar acest proces ar putea dura ani de zile.

„Ma simt foarte norocoasa ca am intrat la momentul potrivit”, a spus doamna Valdetero. „Ma simt foarte rau pentru oamenii care nu au intrat si acum nu pot.”