In elementele din San Francisco, piata imobiliara este intr-o situatie dificila. Luati in considerare exemplul unui apartament de lux de langa Primarie, cu blaturi de cuart si o terasa pe acoperis, care in 2019 a oferit pentru 1,25 milioane USD. Nu imediat. Dupa haosul pandemiei de covid-19, Primaria trece acum cu vederea situatia problemelor legate de droguri din oras. Scene biblice de faradelege si lupte umane se joaca in fiecare seara. Apartamentul este acum listat la pretul de 769.000 de dolari – si urmeaza sa fie promovat.
Cu toate acestea, departe de cartierele cu probleme, piata imobiliara din San Francisco este din nou puternica. Preturile au crescut cu 3% fata de pragul atins la inceputul acestui an. Proprietatea din elementele mai luxoase ale orasului ajunge foarte bine peste valoarea ceruta. In apropiere de San Jose, in Silicon Valley, costurile locuintelor au crescut cu 8% fata de jgheab. Povestea este analoga in intreaga lume bogata: buzunare de puncte slabe, oricat de socanta este puterea totala.
Cifrele departamentului de la Dallas al Rezervei Federale sustin ca costurile locuintelor la nivel mondial au crescut cu 1,3% intre trimestrul primar si al doilea din 2023. Estimarile pentru luni mai moderne se ridica la o crestere suplimentara (vezi graficul). In expresii monetare, acest lucru le plaseaza in concordanta cu varful anterior atins in 2022. Ajustate pentru inflatie, acestea au scazut cu mai putin de 5%. Acest lucru palideaza in comparatie cu scaderea de 13% de la varf la minim, care a adoptat dezastrul monetar din 2007-2009 si care, in plus, a durat ceva mai mult.
Chiar si in locatiile in care piata imobiliara s-a transformat in banane in timpul pandemiei, principalii oameni pot conta pe un accident, costurile in acest moment sunt mai mari decat se temeau multi. In Marea Britanie, un indice al preturilor locuintelor produs de Halifax, o societate constructoare, a crescut cu 1,1% in octombrie, sfidand asteptarile economistilor pentru o scadere de 0,4% de la o luna la luna (desi varietatea tranzactiilor este neobisnuit de scazuta). Datele de la Zillow, un site web pentru locuinte, subliniaza ca costurile caselor americane sunt cu aproape 2% mai mari decat cu un an in trecut. Un cel mai recent sondaj realizat de Bloomberg, o agentie de date financiare, inseamna ca costurile caselor din Australia ar putea creste cu 7,7% in acest an.
Toate acestea i-au luat pe neasteptat pe majoritatea economistilor. De la inceputul anului 2022, bancile centrale ale lumii bogate au crescut ratele dobanzilor cu o medie de 5 factori proportionali. Economistii au crezut ca costurile locuintelor se vor prabusi pe masura ce cumparatorii de energie de catre clienti vor scadea, debitorii ipotecari s-au luptat sa-si ramburseze banii datorati si sistemul financiar a incetinit.
Cu toate acestea, trei elemente clarifica de ce pietele imobiliare au ignorat pana in acest moment tarifele mai mari. Prima este o schimbare a preferintelor. Pandemia pare sa-i fi facut pe oameni sa fie mai sihastrui: ei lucreaza in plus acasa si petrec relativ mai mult timp liber in resedinta decat pe iesire. Oamenii pun astfel urmatoarea valoare pe casa lor de locuit, crescand cererea de locuinte. Aceste arestari valoreaza scaderi.
A doua problema este o piata ipotecara modificata. In unele locatii internationale, care amintesc de America si Danemarca, s-a raspandit de multa vreme sa se imprumute cu taxe fixate, permitand oamenilor sa se izoleze de cresterea preturilor bancilor centrale. In anii anteriori anului 2022, gospodariile din diferite locatii internationale s-au schimbat pe cale identica. Intre 2011 si 2021, ponderea creditelor ipotecare in locatiile internationale ale UE cu taxe variabile a scazut de la aproape 40% la mai putin de 15% (desi cateva dintre relaxari sunt fixate pentru doar cativa ani). Impactul a fost de a intarzia impresia de crestere a preturilor. Din 2021, pretul ipotecar comun in intreaga lume bogata a crescut doar la jumatate mai mult decat pretul de acoperire comun al bancii centrale.
Fondurile pentru gospodarii fac, in plus, cresterea preturilor de curiozitate mai usor de gestionat – a treia problema care sustine costurile casei. In urma dezastrului imobiliar care a inceput in 2007, multe guverne au lansat legi mai durabile, excluzand debitorii mult mai putin solvabili. Oamenii mai bogati descopera ca este mai simplu sa creeze plati de curiozitate mai mari. In plus, multi debitori se bazeaza totusi pe „economii in exces” uriase acumulate in cursul pandemiei, pe care le vor folosi pentru a-si plati rambursarile. Cele mai noi estimari sugereaza ca, in cadrul natiunii bogate din afara Americii, aceste economii financiare se ridica totusi la 14% din veniturile disponibile anuale.
Ar putea durerea pietei imobiliare sa fie doar amanata? Ipotecile cu corectii pe termen scurt vor expira rapid. Gospodariile vor trebui apoi sa refinanteze, probabil cu taxele excesive de imediat; daca inflatia ramane lipicioasa, bancherii centrali ar putea fi nevoiti sa ridice taxele chiar si in plus. Economiile financiare in exces se vor epuiza in cele din urma, iar o crestere a somajului, legata de un sistem financiar slab, ar pune in pericol si unii gospodari. Dar, deocamdata, lumea bogata este la mare distanta de Primarie.
